こんにちは。

雨続きで外出も考えてしまいますね….

今回のお話しは管理費についてご説明いたします。

先日、賃貸契約をされたお客様から、とある質問を受けたのがきっかけです。

管理費とは建物管理会社に支払うお金です。

管理費から管理人の給料、マンションの清掃用具、共用部分の電球費用等を支払っています。

管理費は共用部分の設備やマンションの管理形態等により異なります。

また、管理費と併せて修繕積立金も支払います。

修繕積立金に関しては、既に何度か取り上げていますので、バックナンバーをご確認ください。

当然、毎月の管理費や修繕積立金が安ければ、毎月の収支や利回りは高くなります。

ただ、極端に安すぎる物件には注意が必要です。

管理費が安い物件は管理が劣悪の恐れがあります。

上述のように、管理費からマンション共用部分の清掃等が行われていますので、

管理費が安いという事は管理も疎かになっている可能性も有ります。

重要事項に係る調査報告書やマンションを見に行き、しっかりと管理がされているか確認しましょう。

また賃貸管理を委託する場合には、管理委託手数料が発生します。

管理委託手数料は賃貸管理会社により異なります（私のよく知る某C社の場合は一戸当たり3,600円です）。

管理委託手数料を支払うことにより、

入居者の募集・家賃の徴収・退室時の立会い等のオーナー業務を賃貸管理会社が代行して行います。

ちなみに、入居者が支払う管理費(もしくは共益費)は、オーナーが支払う管理費とは全くの別物となります。

入居者が支払う家賃は家賃と管理費の合算となります。

その内訳はオーナーが自由に決めることが出来ます。

例)①賃料85,000円(家賃80,000円、管理費5,000円)

②賃料85,000円(家賃78,000円、管理費7,000円)

①、②共に手取家賃は85,000円ですが、礼金や更新料は①の場合は80,000円、

②の場合は78,000円となります。(礼金や更新料は家賃を基準に算出しています)

またインターネット上で7万円台の家賃で部屋を探している方には②は検索されますが、①は検索されません。

入居者が支払う管理費というのは、あくまで家賃の一部となりますので、

オーナーが支払う管理費と混同されない様ご注意くださいね。

管理費はマンション経営を行う上で必ず発生するランニングコストです。

安ければ利回り等の見た目は良いですが、建物の資産価値が下落しやすく、長期的にはマイナスとなります。

利回りを重視してマンション経営を考えている方も、管理が疎かな物件を購入してしまえば、

資産価値は低くなり、入居者需要も弱くなり、入居者が決まらず家賃が入ってこない、

もしくは家賃をかなり下げるという事になってしまい、

当初の期待利回りが取れない本末転倒の形となってしまいます。

数字だけに惑わされず、しっかりと管理が行われているのか、

管理費等の金額や家賃設定は適正か等をチェックするようにしてくださいね。

この他、皆様が疑問に思われること、わかりにくい用語等ございましたら、

どうぞご遠慮なくご質問ください。

このブログを通じて、なにかお役に立てればと考えております。

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