こんにちは。

雨続きで外出も考えてしまいますね….

今回のお話しは管理費についてご説明いたします。

先日、賃貸契約をされたお客様から、とある質問を受けたのがきっかけです。

管理費とは建物管理会社に支払うお金です。

管理費から管理人の給料、マンションの清掃用具、共用部分の電球費用等を支払っています。

管理費は共用部分の設備やマンションの管理形態等により異なります。

また、管理費と併せて修繕積立金も支払います。

修繕積立金に関しては、既に何度か取り上げていますので、バックナンバーをご確認ください。

当然、毎月の管理費や修繕積立金が安ければ、毎月の収支や利回りは高くなります。

ただ、極端に安すぎる物件には注意が必要です。

管理費が安い物件は管理が劣悪の恐れがあります。

上述のように、管理費からマンション共用部分の清掃等が行われていますので、

管理費が安いという事は管理も疎かになっている可能性も有ります。

重要事項に係る調査報告書やマンションを見に行き、しっかりと管理がされているか確認しましょう。

また賃貸管理を委託する場合には、管理委託手数料が発生します。

管理委託手数料は賃貸管理会社により異なります（私のよく知る某C社の場合は一戸当たり3,600円です）。

管理委託手数料を支払うことにより、

入居者の募集・家賃の徴収・退室時の立会い等のオーナー業務を賃貸管理会社が代行して行います。

ちなみに、入居者が支払う管理費(もしくは共益費)は、オーナーが支払う管理費とは全くの別物となります。

入居者が支払う家賃は家賃と管理費の合算となります。

その内訳はオーナーが自由に決めることが出来ます。

例)①賃料85,000円(家賃80,000円、管理費5,000円)

②賃料85,000円(家賃78,000円、管理費7,000円)

①、②共に手取家賃は85,000円ですが、礼金や更新料は①の場合は80,000円、

②の場合は78,000円となります。(礼金や更新料は家賃を基準に算出しています)

またインターネット上で7万円台の家賃で部屋を探している方には②は検索されますが、①は検索されません。

入居者が支払う管理費というのは、あくまで家賃の一部となりますので、

オーナーが支払う管理費と混同されない様ご注意くださいね。

管理費はマンション経営を行う上で必ず発生するランニングコストです。

安ければ利回り等の見た目は良いですが、建物の資産価値が下落しやすく、長期的にはマイナスとなります。

利回りを重視してマンション経営を考えている方も、管理が疎かな物件を購入してしまえば、

資産価値は低くなり、入居者需要も弱くなり、入居者が決まらず家賃が入ってこない、

もしくは家賃をかなり下げるという事になってしまい、

当初の期待利回りが取れない本末転倒の形となってしまいます。

数字だけに惑わされず、しっかりと管理が行われているのか、

管理費等の金額や家賃設定は適正か等をチェックするようにしてくださいね。

この他、皆様が疑問に思われること、わかりにくい用語等ございましたら、

どうぞご遠慮なくご質問ください。

このブログを通じて、なにかお役に立てればと考えております。

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こんにちは。

W杯ブラジル大会、日本代表は予選リーグ突破できませんでしたね。

戦術云々もありますが、個人の実力や経験の差は、想像以上に大きかったような気がします。

次は４年後、私たちは何をしているでしょうか、日本経済はどうなっているのか、

余計なことまでいろいろ考えてしまいます。

今日のお話しは、不動産経済研究所が１７日発表しました、

５月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数についてです。

資料によりますと、４３００戸と前年同月より１３．４％減少しましたが、

マイナス幅は４月（同３９．６％）より大幅に改善し、消費増税に伴う反動減は和らぎました。

発売戸数は前年実績を４か月連続で下回りましたが、物件が実際に売れた割合を示す契約率は７８．９％で、

好不調の目安となる７０％を１６か月連続で上回っています。

同研究所は、景気の回復傾向や、ローン金利の「先高感」があるため、足元は堅調に推移していると見ています。

野村不動産が横浜市青葉区で手がけた「プラウド美しが丘」など４物件（６２戸）は即日完売でした。

１戸当たりの平均価格は前年同月より５．３％高い５１５６万円で、４か月連続で前年実績を上回りました。

東日本大震災の復興需要もあり、建設業界は活況が続いていて、人件費や資材価格が上昇しているためなんですね。

今後も建設コストの上昇が見込まれ、年内には売れ行きの回復傾向が失速する懸念もあります。

同研究所は、「今後の売れ行きはマンション価格がどれだけ上昇するかがカギを握る」と指摘しています。

東京オリンピックを控え、建築資材と人件費の高騰のため、大手デベロッパーは、

ファミリー向け分譲マンションと並行してワンルームマンションの建築も手がけるようになってきたとのことです。

これは、建築時の諸費用の価格上昇だけでなく、土地も高値安定となったおるため、

広大な敷地を要するファミリー向けマンションの土地取得費を抑えるには、

狭小地でのワンルームマンションの展開をせざるを得なかったというのが実情です。

これらの建築コストの上昇は、最終的にはエンドユーザーに転嫁されます。

高くても売れるのか、それとも様子見か、今後の動きに注目ですね。

当社は、不動産の物件情報だけでなく、不動産にまつわる話題をブログでご紹介しております。

毎週２回お客様に情報を提供しております。

実需としての不動産の賃貸・売買はもちろん、投資用不動産をお探しの方にも楽しんで頂ける内容となっております。

新着物件情報と共にご期待ください。

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こんにちは。

４年に一度のW杯ですが、日本代表の姿そのまま、盛り上がりに欠けていますね….

あと一戦あります、諦めずに最後まで応援しましょう！

さて、今日のお話しは、マンションの価値についてです。

ご自身でお使いになられるかた、他の方に貸し出して賃料収入を得る投資用として購入される方、

どちらにしても、最終的に気になるのは、そのマンション自体の価値ではないでしょうか？

長くお住まいになられる方でも、一定の収益が上がった時点で転売される方でも、

売るといくらになるのかぁという考えはお持ちではないでしょうか？

先日ご依頼のあったお客様とのやりとりから、本日の投稿内容を決めました。

質問は以下の通りです。

「資産価値の高いマンションの選択ポイントを教えてください。」

細かい点は抜きにして、要点はズバリこのことでした。

いろいろお答えした中で、このことが大事という点として、まず挙げたのは立地です。

どのエリアにあるのか、最寄りの駅からの徒歩時間など、

どんな場所にあるのかの二つのポイントから見る必要があります。

エリアについては、人気があり地価が高く、しかも新規供給の少ない希少性の高いエリアほど、

資産価値を維持しやすいといわれています。

人気の高いエリアについては、さまざまな機関から「住んでみたい街」などのランキングが公表されています。

そうしたデータを参考にするのもいいですね。

次に、そのエリアのなかでも、徒歩１０分以内、できれば７、８分程度までの場所がいいのではないでしょうか。

周辺に公園などの緑が充実し、教育環境、生活環境に恵まれた場所なら、更にグッドです。

当然ですが、建物自体も重要です。

多くの物件が採用している住宅性能表示をチェックし、耐震性、耐久性などの等級が高ければ安心です。

快適な生活を楽しめると同時に、長い目でみた資産価値も期待できます。

２０階建て以上の超高層マンションは比較的人気が高く、なかでも５０階建て以上は希少性が高いといわれています。

部屋の特性もチェックポイントのひとつ。専用庭や広いバルコニー付きなどがプラスになるでしょうし、東南の角、南向きなどはやはり人気が高く、資産価値も高まります。都心部などでは、南向きでなくても、夜景のきれいな部屋の人気も高いようです。

最後に、管理も大切なポイント。

２５年以上、新築なら３０年程度の長期修繕計画が作成され、

それを実行するための修繕積立金などが確保されていることが重要です。また、

日常の管理もできれば管理員が常駐するなど、細かな点まで配慮された物件がいいのではないでしょうか。

そうは言っても、時期的なことやお客様のご事情（予算や時間的制約）があり、ご希望の物件に必ず当たるとは限りません。

しかし、豊富な知識や情報を持つ不動産のプロがいれば、理想に近づくことは可能です。

不動産を気にされている方、ぜひ当社にご相談ください。

きっといい物件に巡り会えますよ！

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こんにちは。

今回のW杯は開催国ブラジルでの不歓迎ムードもあり、盛り上がりが今ひとつのような気がします。

背景は、なんといっても民意そっちのけの姿勢でしょうか。

スタジアム建設のために地元住民が強制退去させられ、今も住む場所がない方がいるとか…..

東京オリンピック開催を控え、再開発による建設ラッシュが予想される日本も、他人事ではないかもしれませんね。

先日ブログに投稿した大規模修繕積立金の話題が好評で、いろいろとお問い合わせを頂きましたが、

その中で、２０１１年４月に国土交通省から発表されました、「マンションの積立金に関するガイドライン」の内容について、

今回はお話ししたいと思います。

新築マンションの購入者向けに修繕積立金に関する基本的な知識や、

修繕積立金の月額の目安を示すことで、購入前に分譲事業者から提示された修繕積立金の水準について、

判断する際の参考材料として利用してもらうことを目的として発表されたものです。

ガイドラインにおいて特に注目されたのは、以下のように、

修繕積立金の月額の目安が初めて数字で明記されたという点です。

『専有床面積当たりの修繕積立金の平均額』

▼15階建未満

・建築延面積5,000㎡

→218円／㎡・月

・建築延面積5,000㎡～10,000㎡

→202円／㎡・月

・建築延面積10,000㎡以上

→178円／㎡・月

▼20階建以上

・建築延面積に関わらず

→206円／㎡・月

「長期修繕計画作成ガイドライン」をお手本にした

84棟のマンションの事例を収集・分析して作られています。

１棟の平均専有面積が55㎡以上のファミリーマンションを対象としていますので、

当社が中心に取り扱っている単身向けのマンションにそのまま当てはめられる基準ではありませんが、

実際にこれまで取り扱ってきた物件を調査してみたところ、

もちろん多少の上下はありましたが、基準から大きく外れている物件はありませんでした。

では、このガイドラインの基準を満たしていれば適切に積み立てられていると言えるのでしょうか？

答えはＮＯです。

基準を満たしているから適切とは言えないですし、

逆に満たしていないからといって直ちに不適切だとも言えません。

なぜなら、検証した事例が少なすぎるからです。

国交省のレポートには、84棟のマンションの事例を収集・分析して平均値を出していると記載されていますが、

実際は建築延べ床面積ごとに４つのパターンに分けてしまっているため、

１パターンあたりの事例数は20～25棟くらいしかないのです。

また、ガイドラインの中でも述べられていますが、修繕工事費は様々な要因により変動する可能性があります。

例えば、複雑な形状をした建物の場合は、

シンプルな形状の建物より修繕工事の際に設置する足場の費用が高くなりますし、

幹線道路沿いの建物と閑静な住宅街の建物では排気ガスによる外壁タイルの汚れ方が異なるため、

外壁タイルの洗浄費用も変わってきます。

つまり建物自体の質や環境によって何通りものケースが出てきてしまうということです。

購入時の目安としてある程度活用できるようになるには、

より多くの事例数をサンプルとして、単身向けのマンションを含めた規模によるケース分けや、

環境等の諸条件も考慮したケース分けが必要になってくると思います。

20年ぐらい前まで、マンションの修繕積立金というと「管理費の10％ぐらい」が相場と言われていました。

それは、なるべく金額を抑えたほうが売りやすいと考えられていたからです。

しかし、その程度の金額では必要な修繕費用が到底まかなえないため、

大きな問題となりました。

その後は分譲会社の業界団体が音頭をとったこともあり、長期修繕計画の策定と、

それに基づく修繕積立金の設定が一般的になってきてはいますが、

まだまだその歴史は浅いため、今回のガイドラインを足場として、

適切な修繕方法、積立方法をめぐって今後も議論が交わされていくことで、

徐々に精度の高いガイドラインができていくのではないでしょうか。

２０１１年版ガイドラインの積立金の目安は、前述したように事例数が少ない上に、

15階建で5,000㎡以上かつ専有面積が55㎡以上のファミリーマンションを対象としているため、

20㎡前後のワンルームマンションの場合はあまり参考になりません。

しかし、ガイドラインには修繕積立金の目安についてだけでなく、

積立方法の違い（段階的に増額するか、均等に積み立てるか）によるそれぞれの特長と留意点や、

修繕工事費の割合や修繕積立金の変動要因など、

どのタイプのマンションを所有されている方でも参考になる情報も記載されています。

マンションの資産価値を維持向上させるために修繕は重要な要素の一つです。

これから購入される方も、既にお持ちの方も、ページ数も少なめで初心者の方

でもわかるよう簡潔に書かれていますので、一度ガイドラインを読んでみては

いかがでしょうか。

『マンションの積立金に関するガイドライン』国土交通省2011.4

→ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

こんにちは。

きれいに晴れましたね、W杯をご覧になって寝不足・不規則になっている方も多いのではないでしょうか？

外出するには絶好の天候です、ぶらりと散歩しながら、気になる物件をチェックされるのにも良い日和ですよ。

さて、本日は賃貸住宅でも女性向けの物件が増えてきているというお話しです。

単身女性や子育て世帯の女性を意識した賃貸住宅を投入する動きが、住宅大手で相次いでいます。

景気回復や政府の成長戦略を背景に働く女性が増えており、賃貸へのニーズが高まっていることが挙げられます。

賃貸市場は長期的な縮小傾向にあり、女性層をめぐる住宅各社の攻防が活発化しそうです。

女性向け賃貸住宅の特徴は防犯に力を入れている点でしょう。

旭化成ホームズ（東京都新宿区）が６月１日に発売した「ヘーベルメゾン　ニューサフォレ」では、

「おかえりラウンジ」という入居者の共有空間を導入し、本棚のシェアやメッセージボードなどを設置しました。

同社の「くらしノベーション研究所」による調査を通じ、「名前は知らないが顔は分かる」程度の、

入居者同士の緩やかなつながりに安心を感じていることが判明しました。

この結果を反映させ、「『匿名コミュニティー』による防犯という新しい手法を導入した」（担当者）とのことです。

また、入居時には、緊急の際の助け合いなどを骨子とする「マナー同意書」への同意を条件としています。

大和ハウス工業では、ワンルームタイプに占める女性の入居率が約４年前の３割から４割まで上昇したの報告があります。

牽引（けんいん）するのは、防犯配慮型賃貸住宅「ＳＷシリーズ」。綜合警備保障、セコムと提携し、

センサーが異常を感知すると、警備員が現場に駆けつける仕組みなんだそうです。

また、１階の部屋の中が見えないように植栽で目隠しを施し、女性入居者が安心して暮らせるように配慮してあります。

共用部に設置する「セーフティアゲインルーム」には、

通りすがりの女性でも不審者から一時的に身を守ることができる防犯機能を設けてあります。

子育てと仕事の両立を支えるサービスも注目されています。

積水ハウスが３月に完成させた賃貸住宅タウン「ニッケガーデンコート花水木」（愛知県一宮市、９０戸）は、

子育ての応援をコンセプトに掲げた。住民がふれあう空間を重視し、敷地の真ん中に芝生を配置したり、

コミュニティーハウスを設置などの気配りが施されています。

足元の賃貸住宅市場は、低金利や２０１５年１月からの相続税の課税強化を背景に堅調に推移しています。

ただ、長期的には人口減少の影響で市場の縮小は避けられないことは否めません。

みずほ銀行によると、３０年の賃貸住宅需要は１０年比で約１割減の１７５４万戸となる見通しなのです。

こうした中、大和ハウスは「２５年まで東京圏は人口が増え続ける」と述べ、

大都市部の賃貸市場は拡大の余地があるとみております。

総務省の２０１３年労働力調査によると、２５～３４歳の女性のうち就業者と求職者が占める割合は７４．３％。

１０年近く前に比べて８ポイント近く伸びています。

同様に、３５～４４歳の子育て世代は７１．４％。

子育てのため離職する人が多いこの年齢層で、７０％を突破するのは初めてのことです。

女性の社会進出と歩調を合わせるように、女性向けの賃貸住宅は近年、質や量が向上しています。

安倍晋三政権は、女性の社会進出を促進する施策を２７日の閣議決定を目指す新成長戦略の中に盛り込むと発表。

「今後、働く女性が増える傾向は鮮明になり、賃貸住宅への女性の入居者は一段と増えるはずだ」と。

住宅各社の事業戦略には、そんな思惑が込められているのですね。

住宅各社にとって、コミュニティーに重点を置いた防犯性の向上や仕事と子育ての両立支援など、

女性が安心して住める賃貸住宅をいかに提供できるかが重要なカギとなってくるでしょう。

当社でも、単身女性のお客様からのご依頼が増えていることは実感しております。

ご予算やご要望に合わせたご提案をしております。

住宅に関するご相談、お気軽にお寄せください。

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こんにちは。

いよいよ明日の朝からW杯が始まります。

試合開始時間が夜中または早朝です、寝不足で体調崩さないように気をつけてくださいね！

本日の話題は、不動産投資についてです。

最近、不動産投資市場が非常に活発な動きを見せています。

日本国内からの注文だけでなく、アジア、特に中国・台湾の個人投資家の動きには目を見張るものがあります。

投資対象は、ワンルームマンションやアパート経営を目的とした収益不動産（一棟もの）が注目されています。

バブル時代の不動産投資といえば、購入した不動産価格の将来の値上がり、

すなわち売却益 （キャピタルゲイン）を期待するものが中心でした。

しかし、現在では購入した投資物件を賃貸して得られる家賃収入、

つまり運用益（インカムゲイン）を重視する不動産投資が主流となっています。

不超低金利が長く続いている現状では、預貯金の金利はほとんどつきません。

つまり、金融商品では、良好な資産運用が難しいのです。

不動産は、バブル崩壊後価格が急激に低下した反面、賃料相場は比較的安定しています。

そのため、投資額に対する賃料収入の割合が高くなり、

不動産投資においては年５～９％程度の利回りが期待できるのです。

平成１７年４月１日から完全実施されるペイオフ対策としても、ある程度の効果は期待できます。

公的年金不安の問題もあります。

多くの方が現在の年金システムに不安を感じていますが、

公的年金を補完する私的年金の財源として不動産投資は有効です。

毎月安定した家賃収入が手に入り、私的年金としてゆとりある老後の生活資金にできるからです。

税制面での節税効果も期待できます。

不動産投資では、家賃収入は不動産所得となるため、給与所得等とは別に申告します。

この際、建物の減価償却費やローン金利、さらには管理費・固定資産税などの必要経費が認められます。

減価償却費は実際の支出を伴いませんが、経費に算入することができ、

必要経費が家賃収入より大きければ、不動産所得は赤字になり、

赤字部分は損益通算として給与所得から差し引くことができるため、所得税・住民税の節税をすることができます。

その他の面では、投資用不動産の購入にあたってローンを利用すると、

通常、団体信用生命保険に加入することになります。

ローン返済中、万一の死亡や高度障害になった場合でもローンの残債は保険で支払われます。

したがって、ご家族には債務のないマンション等が残され、月々安定した家賃収入を受け取ることができます。

また売却することでまとまった金額を得ることも可能です。

相続税が発生する場合、現預金や株式は原則時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。

建物は購入価格のおおよそ５０%、土地部分は公示価格のおおよそ８０%が評価額となっています。

賃貸物件の場合はさらに２０～３０％評価額を下げることができるので、

不動産投資は有効な相続税対策の一つであると言えます。

さまざまなメリットを享受できる不動産投資、

最初は少額の１Rマンションを購入され、賃貸経営をされてみてはいかがでしょうか？

物件にもよりますが、給与所得者であり、年収400万超であれば、投資用の融資を受けて、

わずかな頭金で物件購入をすることも可能です。

物件さがしのお手伝いはもちろん、ご購入後の物件管理もお任せください！

ご興味のある方、お気軽に相談くださいね!

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こんにちは、不安定な気候が続きますね。

今夏は冷夏だとの発表をうけ、暑がりの方は喜んでいるかもしれませんが、農産物の生育具合が心配になってしまいますね。

不作→高騰の図式はお約束です、農家の方は決して儲かっていないのに….

話題の農協改革、必要だと思います。

農協のみならず、仲卸等の面倒な中間介在システムの在り方も一緒に考えなければ、競争力のある生産集約型の農業は難しいですね….

さて、今日のお話しは、修繕積立金についてです。

マンション購入の際のチェックポイントの一つですのでしっかりチェックしましょう！

マンションに修繕が必要となった時、毎月積み立てている修繕積立金から補修費用を出すことになります。

なんでも安いに越したことはありませんが、安ければいいというものではありません。

月々の修繕積立金が安いということは、積立総額が少ないということで、今後工事をする際、

積立金だけで費用を充足できないということも考えられます。

では、万が一工事費用が足らないという事態に陥った場合はどうなるでしょうか？

下記の方法で解決するしかありません。

１．管理組合名義で金融機関から融資を受ける

２．マンションの住人で負担することになる

以前、工事費用が不足となり、所有者の一部負担を求められているマンションの売却依頼を受けました。

負担金額が、200万円超と非常に高額だったこともあり、そのエリアでは名の通った高級マンションでしたが、

成約に至るまでにかなり時間を要しました。

もちろん、修繕積立金の一部負担があることは、予め告知事項として説明しなければならないことです。

売却までに長い時間が掛かってしまった理由は、その負担金額が多いからというだけではないのです。

「今後、また同じようなことが起きるのではないか？」

「長期修繕計画自体に問題があるのでは？」

などと、エンドユーザーさんに不信感を抱かせ、購入意欲にマイナスの影響を与えてしまうこともあります。

その結果として、マンションの資産価値が大きく下落することにもつながります。

新築や築浅のマンションは、購入者の当初負担を少しでも減らすことを目的に、

意図的に安価に設定されていることがほとんどです。

修繕積立金の重要性を理解していない購入者にとっては月額の負担が少なくなるので、

購入当初はそれで問題ないでしょうが、管理組合側としてはいずれ値上げで対応せざるを得なくなります。

管理費と同様、安いからと喜ぶポイントではありません。

そのような背景もあってか、国土交通省が修繕積立金の目安額を示すガイドラインを公表しました。

前述のようなケース、工事費用が居住者から徴収した修繕積立金で賄えないという事例が多発しているからです。

今現在は㎡あたり200円程度が目安となっているということです。

皆様が購入しようとするマンションの修繕積立金が適正かどうか、判断する為の一助となればと願います。

マンション購入を検討される方は、

１．長期修繕積立計画と共に、修繕積立金総額が現在いくら貯まっているのか？

２．国交省公表のガイドラインにある目安と比較して、その金額が高いのか？安いのか？

上記２点を確認されることを推奨致します。

物件の善し悪しだけではなく、細かなところまで気を配ってください。

少し物件選びの目線が変わると思います。

今回ご紹介したポイントは、良い物件選びのほんの一部です。

当社では、お客様のニーズにお応えするため、幅広い専門知識を持ったスタッフが、　様々な角度から助言・提案致します。

ぜひ一度、当社にご相談ください。

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こんにちは。

ようやく雨が上がりましたね、各地で水害が出ております、お気を付けください。
本日のお話しは住宅ローンについての疑問点からです。

先日、お客様からこんな質問を受けました。

お客様『夫婦共有名義で家を買おうと思っています。共有名義の持ち分割合はどのように決めればいいのでしょうか？』

私『住宅の取得にかかる費用がいくら、それに対して誰がどれだけ負担するのかを計算し、その出資割合に応じて持ち分を決めるようにしてください。
キチンと計算しておかないと、どちらかに贈与があったと見なされてしまい、贈与税の対象になりかねません。』

すべて現金で購入するなら、話は簡単です。
取得価格が４０００万円で、夫が自分の預金から１０００万円出し、妻が相続時精算課税制度を利用して親から２５００万円の贈与を受け、預金から５００万円出したのであれば、夫１０００万円、妻３０００万円の持ち分。
夫の持ち分割合は４分の１、妻は４分の３になります。

住宅ローンを利用する場合には、頭金と合わせて、住宅ローンも誰がどれだけ負担するのかを明らかにしておかなければなりません。
夫婦別々のローンを組むときには、それぞれの借入額と出資した頭金を足して、持ち分を決めます。

ひとつのローンを夫婦で返済していくのであれば、年収に応じて負担割合を決めます。
例にあるように、夫が５００万円、妻が３００万円の年収で、３２００万円のローンを組む場合で見てみましょう。

夫のローン負担割合は、夫婦合計の年収８００万円の５００万円分ですから、８分の５。
３２００万円の８分の５の２０００万円が夫のローン負担額になります。
一方、妻は３２００万円の８分の３で１２００万円です。

頭金８００万円は夫婦それぞれの名義の預金から４００万円ずつ出すとすれば、夫の持ち分は２０００万円＋４００万円で２４００万円、妻は１２００万円＋４００万円で１６００万円。
夫が５分の３で、妻が５分の２で登記すればいい計算になります。

当社では、ご購入の際の資金アドバイスなども行なっております。

お気軽にご相談ください！

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こんにちは、本格的に梅雨入りしましたね。

これだけの降雨量があると、河川の氾濫等の災害が心配になります。

また、自宅の屋根や窓からの浸水はないかと心配になってしまいます…..
さてさて、本日は、マンション購入を予定されている方、今後欲いなぁというお考えのある方へのお話しです。

私は賃貸でいいから、なんて方もぜひご一読ください。

将来、何かのきっかけで購入を検討する日が来るかもしれませんよ(´▽｀)
では、物件を選ぶ際に基準とされることをいくつか挙げ、そこから比較を始めてみましょう。

価格（賃料）はいくらか、場所はどこがいい、駅から遠いのは嫌だ、１Fはちょっと….

今回は、マンションの価格、建築などの個別的な要素、物件所在地周辺の地域性といったキーワードから、

新築ｖｓ中古の比較検討してみましょう。

※中央区にある有名なツインタワーマンションですね、一応中古の部類です…..

「価格」

中古マンションと新築マンションを価格面で比較すると、同じ立地や広さであれば、

新築マンションよりも中古マンションのほうが安くなるのが一般的です。

また、同じ予算であれば、中古マンションのほうが、

新築マンションよりも駅から近く、広いマンションを見つけることが可能になります。

しかし、築年数が古くなれば、リフォームが必要になることがありますので、

物件価格は安いのですが、リフォーム費用が別途かかるということも頭の中に入れておいてください。

また、マンション購入時には、物件価格の他に必要となる税金や手数料などの諸費用があります。

諸費用の金額は、ローンの種類などによっても変わってきますが、

一般的に、新築物件で、物件価格の3～6%、中古物件では、物件価格の6～8％が目安となります。.

単純に物件価格だけの比較をせずに、中古マンションであれば、物件価格＋リフォーム代＋諸費用、新築マンションの場

合は物件価格＋諸費用で、どちらが費用面でおトクになるのかよく検討してみましょう。
「構造」

新築マンションであれば、基本的に最新の耐震基準で作られていますので安心ですが、

中古マンションの場合は、建てられた時期を確認する必要があります。

1981年以前に建てられたマンションの場合、「新耐震基準」をクリアしてない可能性がありますので、

購入を検討しているのであれば耐震診断を受けて安全性を確認する必要があります。

最近の新築物件では、防災に備えた設備が充実しているものが増えてきています。

停電対策用の非常用発電機の設置や、停電時にも生活ができるようにと、

蓄電池を設置するなどの対策がされているマンションなどがあります。

構造のみではなく防災設備にも注目してみてください。

「利便性」

立地面での選択肢が広がるのはすでに販売されている物件が多い、中古マンションです。

また、生活施設が整っているエリアが多いので、

立地にこだわりたい場合は中古マンションを探してみるとスムーズに見つかるでしょう。

最近では、再開発によって駅前に新築マンションが建つケースも多いので、

特定の駅、エリアにこだわりがなければ、利便性のよい新築マンションを探すことも可能となってきています

「設備」

最新の設備を装備しているのは新築マンションです。

キッチン周りで人気の食器洗浄乾燥機やディスポーザー、IHクッキングヒーターなどの最新設備が標準でついているので、

新しいものが好きな人には新築マンションがおすすめです。

また、最近人気の、エコや省エネ設備も急激に普及してきています。

家計の節約にもつながるエコ設備がついた新築物件は、日々の生活費を抑えることができるので魅力的です。

中古マンションの場合は、リフォームで最新の設備を設置することもできます。

自分のお気に入りのシステムキッチンを設置してみたりと、自分の好きなようにリフォームできるという点では、

中古マンションのほうが自由度は高くなります。

セキュリティー面に関しても、新築マンションには最新のものが標準で導入されていますので、

中古マンションと比較すると、よりセキュリティーが強化されているといえます。

とはいえ、数年の差であれば設備に大きな差がでることはありませんので、

実際にどの程度のセキュリティー設備が必要なのか、よく考えてみる必要があります

「売却」
将来的なことを考えると、売却についても考えておくとよいでしょう。

新築マンション、中古マンションのどちらも資産価値に大きく影響してくるのが立地です。

立地が良く利便性の良い物件はスムーズに売却できます。

とはいえ、新築マンションの場合、購入価格と売却価格の差額が、

中古マンションと比較して大きくなってしまう場合があります。

その理由としては、新築マンションの販売価格には、販売時の広告費用などが含まれていますので、

購入と同時に2～3割程度、価値が下がります。

購入後、イメージと違ったなど不便な点があり売却したとしても、

すでに売却額は購入価格の2～3割程度下がってしまいます。

その点、中古マンションであれば購入直後にそこまで価格が落ちないため、

資産価値が下がらないといった安定感があります。.
「その他」
中古

・実際に物件を確認できる
・近所の様子や街の雰囲気を確認できる
・管理状況を確認できる
・近所の住民の家族構成を確認できる
・入居までの期間が短い

新築
・管理費・修繕積立金が安い
・同じ世代や所得の家族が入居することが多い
・長期間住むことができる
・マンション内の駐車場が確保しやすい
・入居時期が同じなので近所付き合いがスムーズ
ご覧頂いたように、新築、中古それぞれに特徴がありますね。

一概にどちらが良いかとはいえませんが、

築年がそこまで古くないものであれば、私は中古を購入しリフォームを掛けて、

自分の好きな空間を作るのがよいかなと思います。

当社では、不動産ご購入の際の資金計画、ご購入後のリフォーム計画のお手伝いなど、

物件のご紹介以外でもお客様の立場に立ったご提案をしております。

小さなことでも、お気軽にお尋ねください。

※中古でも、リフォームするとあら不思議、こんなきれいでおしゃれなお部屋に変わります．

もちろん、お好きなデザインにすることが可能ですヽ(´▽｀)/

マンダリンネットワーク株式会社
〒105-0022　東京都港区海岸1-6-1　イトーピア浜離宮910号
T  E  L ：03-3431-3935
E-mail:info@mandarin-network.jp

みなさん、こんにちは。

暑い日が続いております、水分補給をこまめにして、熱中症に気をつけてくださいね。

本日のお話しは、土地活用についてです。

ご依頼主からの様々なご質問にお応えするため、不動産の勉強会に参加し、知識の習得に努めております。

今回に限らず、この場で情報共有したいけたらと考えております。

バブル崩壊後、土地の値段は下落の一途と辿りました。

土地は必ず上がるという、「土地神話」の崩壊です。

地転がし目的での購入、特に短期譲渡における売却益に対する課税も厳しくなり、

また、固定資産税等の不動産自体に対する税制も同様に厳格化され、

転売目的ではないにしても、ただ持っていればよいという時代は終わりました。

では、今後はどのように固定資産から収益を上げていけばよいのでしょうか。

節税という面からも含めて、以下が当社のご提案です。

◆質より量ではありません、数多くよりも質、収益が上がる不動産が財産である

前述のとおり、土地を持っているだけで財産になる時代は完全に終わりました。

持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかり、

お金は出ていくばかりでいつかは持ち出しとなり、資産とはいえない状態になります。

土地を駐車場に利用しているといっても、相続税の節税効果は全くありません。

今までは多くの土地を所有することが資産家の証しであり財産でしたが、

土地の価額が下がった今では、固定資産税や維持費等を考えると、

収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。

数よりも質にこだわって、選別していく時代に突入しました。

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。

土地の一部を売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりして、

収益を上げられる不動産に組み替えていくことで、はじめて節税といえるのです。
◆不良資産から優良資産への転換

最近まで節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入をして賃貸アパートを建てることでした。

そのため、至る所にアパートマンションが建ちました。

今や供給過剰気味、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など、

条件の悪い物件には空室が目立つ事態となっています。

そうした現実から、相続税の節税対策の動向としては、

不良資産を売却し優良資産を購入して不動産運用をする、つまり、資産組替の時代へと変化しています。

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く、収益が上がらなくなった場合は、

売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

資産の組み換えという手法です。
◆所有地の立地を変えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。

賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩１０分程度であることが第一条件です。

周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけに、そうした条件は今から選べません。

賃貸事業をするのであれば、その土地が適地であるかそうでないかを冷静に判断し、

不適格と判断されれば、売却し、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産の組替です。

賃貸物件にするなら、最寄り駅からの距離や周辺の環境、

町や地域のブランドなどを選択基準にして立地を決めると賃貸や売却にもかなり有利になります。

たとえば、年間収入２５０万円の古いアパートを１億円で売却し、

家賃が１０万円／月の賃貸マンションを４室購入すると、年間収入は４８０万円となり、

約２倍の収入が得られるようになるのです。

リスクの分散という意味あいにおいても、有効な手立てではないでしょうか。

当社は、不動産に関するお客様の様々なお悩み事を解決するために全力で動きます。

小さなことでも結構です、お気軽にご相談ください。

※最近では、下の写真のような一般的木造APでも建築コストが上がっています。

　東京五輪開催発表後、急激に上昇し、上げ止まる気配はありません….