こんにちは。

本日からお盆休みに入られる方も多いのではないでしょうか？

台風が近づいています、お気をつけください。

本日のお話しは、土地活用についてです。

当ブログでも何度か紹介致したところ、好評でしたので、

今回は節税対策の中でも、竣工後に賃貸経営を始めてからのことに関連づけながらお話ししていきたいと考えております。

以前に述べたことと重複してしまいますが、所有地に賃貸マンションを建て、節税対策をするのは効果的です。

しかしながら、大変な労力が必要となります。

決断してから着工、完成まで１年から２年はかかるため、

待望の賃貸マンションが完成すれば、やっと一段落ついたと思いたいところです。

賃貸事業が順調に稼働し、家賃が入るようになると、次は所得税がかかってきます。

家賃収入が増え、今まで以上に賃貸事業の収益が上がれば、

現金が財産として残っていくことになりますので、次の相続人の負担が増えることになります。

賃貸マンションを建てた節税効果は確実にあるというものの、

増える現金に対して相続税が課税されますので、それも防ぎたいところです

そうした場合、現金が増えることを避けるために不動産管理会社となる法人を設立することを推奨致します。

会社に家賃の一部を払うことで現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもなるのです。

また、親族に役員報酬を払うことで、納税資金を貯めることもできるようになります。

この不動産管理会社を利用する方法には、

自分の持っているアパート・マンション等を一括してその管理会社に貸し付けるサブリース方式（転貸方式）と、

管理会社にそのアパート・マンション等の管理を任せる管理委託方式（管理料徴収方式）とがあります。

「サブリース方式」とは、管理会社に自分のマンションを一括して貸し付け、

その後、その管理会社が第三者に貸し付けるという方法です。

「管理委託方式」とは、不動産管理会社に不動産の管理を任せて管理料を支払うという方法です。

「不動産所有方式」とは、土地は個人所有のままで、建物だけを管理会社が所有し、

会社が建物オーナーとして第三者に賃貸する方式です。

この場合は、建物を会社名義で建てるため、個人の借入はなくなりますので、

節税対策という観点で見れば、土地を同族会社に貸していることの減額のみで、節税効果は小さくさります。

また、すでに建っている建物を法人が買い取る場合は、時価（簿価）売却となります。

築年数が経っていないと相続税評価額以上の価額での売却であるため、相続財産の増加となる場合は注意が必要です。

賃貸不動産を建築してただ貸せばよいのではなく、次は賃貸経営者として節税に努めることが肝要となってきます。

不動産全般におけるご質問、また土地活用や物件探しといったご相談は、お気軽に当社までご連絡ください。

不動産に精通したスタッフがお客様のご質問に迅速かつ正確にご対応致します。
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〒105-0022
東京都港区海岸１－６－１　イトーピア浜離宮９１０号
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こんにちは。

この季節の第一声、「暑いですね」が決まり文句になってしまいますね、暑すぎです….

本日のお話しは、個人所有の貸家（賃貸用住宅）の建設数増加についてです。

相続税対策、遊休地の土地活用として賃貸アパート経営をされる方が増えてきていまいたが、

来年の相続税増税をにらんでの動きが出始めてのことだと考えます。

国土交通省が３１日発表した６月の新設住宅着工戸数によりますと、

「貸家」は１．８％多い３万１０５８戸で１６か月連続で前年同月を上回りました。

２０１５年１月の相続税税制改革を控え、節税対策で賃貸マンションなどを建てる動きが目立っています。

しかし、供給過剰を懸念する声も出ています。

発表によると、一戸建て住宅を指す「持ち家」は前年同月より１９．０％少ない２万４８６４戸、

「分譲住宅」（マンション）は１１．９％少ない１万９４１５戸で、「貸家」の好調ぶりが目立っています。

賃貸マンションなどを建てる人が増えているのは、相続財産として課税時の評価額が低く、納税額を抑えられるためです。

住宅大手各社も、相続税対策セミナーを開いたり、将来、オーナー自身や子ども世代が住めるよう、

二世帯住宅や賃貸併用住宅の建設を提案したりしています。

相続時の節税効果としては十分ですが、不動産、特に賃貸物件は賃料収入がなければただのお荷物です。

建築の際に、相続税を含む税金対策のため、費用を借り入れる方が殆どではないでしょうか。

供給過多となった場合、より良い条件の物件に借主さんが集中するのは当然です。

では、少しでも条件の悪い物件はどうなるか、答えは簡単、空室が増えるだけですね。

すると、空室を埋めるために賃料を下げたり、設備を最新のものに交換したり、

これ、ばかになりません。

現状厳しいのに、更に首を絞めることになります。

当初の返済プランは頓挫し、返済がままならなくなってしまいますよね。

極論ですが、遅延ため競売に掛けられ売りたくても売れない状況であれば買い叩かれ、

借金だけが残ったなどという本末転倒な事象も見受けられます。

急場凌ぎのためにどこでも建てればいいというものではありません、向き不向きがあります。

周辺の状況等を踏まえ、将来的な正しい判断をすることが大切です。

土地活用、相続税対策をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。
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みなさん、こんにちは。

暑い日が続いております、水分補給をこまめにして、熱中症に気をつけてくださいね。

本日のお話しは、土地活用についてです。

ご依頼主からの様々なご質問にお応えするため、不動産の勉強会に参加し、知識の習得に努めております。

今回に限らず、この場で情報共有したいけたらと考えております。

バブル崩壊後、土地の値段は下落の一途と辿りました。

土地は必ず上がるという、「土地神話」の崩壊です。

地転がし目的での購入、特に短期譲渡における売却益に対する課税も厳しくなり、

また、固定資産税等の不動産自体に対する税制も同様に厳格化され、

転売目的ではないにしても、ただ持っていればよいという時代は終わりました。

では、今後はどのように固定資産から収益を上げていけばよいのでしょうか。

節税という面からも含めて、以下が当社のご提案です。

◆質より量ではありません、数多くよりも質、収益が上がる不動産が財産である

前述のとおり、土地を持っているだけで財産になる時代は完全に終わりました。

持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかり、

お金は出ていくばかりでいつかは持ち出しとなり、資産とはいえない状態になります。

土地を駐車場に利用しているといっても、相続税の節税効果は全くありません。

今までは多くの土地を所有することが資産家の証しであり財産でしたが、

土地の価額が下がった今では、固定資産税や維持費等を考えると、

収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。

数よりも質にこだわって、選別していく時代に突入しました。

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。

土地の一部を売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりして、

収益を上げられる不動産に組み替えていくことで、はじめて節税といえるのです。
◆不良資産から優良資産への転換

最近まで節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入をして賃貸アパートを建てることでした。

そのため、至る所にアパートマンションが建ちました。

今や供給過剰気味、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など、

条件の悪い物件には空室が目立つ事態となっています。

そうした現実から、相続税の節税対策の動向としては、

不良資産を売却し優良資産を購入して不動産運用をする、つまり、資産組替の時代へと変化しています。

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く、収益が上がらなくなった場合は、

売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

資産の組み換えという手法です。
◆所有地の立地を変えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。

賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩１０分程度であることが第一条件です。

周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけに、そうした条件は今から選べません。

賃貸事業をするのであれば、その土地が適地であるかそうでないかを冷静に判断し、

不適格と判断されれば、売却し、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産の組替です。

賃貸物件にするなら、最寄り駅からの距離や周辺の環境、

町や地域のブランドなどを選択基準にして立地を決めると賃貸や売却にもかなり有利になります。

たとえば、年間収入２５０万円の古いアパートを１億円で売却し、

家賃が１０万円／月の賃貸マンションを４室購入すると、年間収入は４８０万円となり、

約２倍の収入が得られるようになるのです。

リスクの分散という意味あいにおいても、有効な手立てではないでしょうか。

当社は、不動産に関するお客様の様々なお悩み事を解決するために全力で動きます。

小さなことでも結構です、お気軽にご相談ください。

※最近では、下の写真のような一般的木造APでも建築コストが上がっています。

　東京五輪開催発表後、急激に上昇し、上げ止まる気配はありません….