みなさん、こんにちは。

連休いかがお過ごしですか？

天候が不安定なため、思い切ったお出掛けができない方も多いのではないでしょうか？

急に暑くなります、熱中症にはくれぐれもお気をつけください。

さて、本日は相続税路線価についてです。

先日のブログで簡単に触れましたが、もう少し詳しく、易しく解説してほしいとのご希望がございましたので、

重複する箇所はあるかと思いますが、みなさんにより解りやすくご説明したいと思います。

「路線価とは何ですか？国が発表するものなのになぜ公示価格と違うのですか？また、なぜ、この時期なのでしょうか？」

以下、簡単にご説明致します。

国が公表する地価としては、毎年１月１日現在の地価を調べて公表する「公示価格」と、

７月１日現在の「基準地価格」があります。

両者は、一般の土地取引や公共事業用地を取得する際の価格の指標とされています。

公示地価は３月下旬に公表されますが、路線価はそれをもとに売買事例なども参考にしながら決定されるので、

公表されるのは毎年７月上旬になるようです。

この路線価というのは、相続税や贈与税の算定基準になります。

調査地点は全国３４万か所以上に達し、国税庁のホームページで閲覧できます。

このほか、公的な地価指標としては固定資産税算出の基準になる固定資産税評価額もあります。

どちらも公示地価を参考に算出されますが、路線価は公示地価の８割程度、

固定資産税評価額は７割程度が目安になっています。

ちなみに、平成２６年の路線価を見ると、全国平均では０．７％の下落でしたが、

下落幅は前年の１．８から１．１ポイント縮小しました。

大都市圏では上昇に転じたところが多いようです。

首都圏でも東京都が１．８％、神奈川県が０．８％、千葉県と埼玉県が０．１％の上昇でした。

なかでも都県庁所在地の最高路線価を見ると、東京都が銀座中央通りで９．７％、

神奈川県が横浜駅西口バスターミナル前通りで７．８％、

埼玉県が大宮駅西口駅前ロータリーで７．１％と大幅な上昇を記録しました。

相続税や贈与税は、来年１月から増税される予定です。

特に相続税については基礎控除が引き下げられるため、課税対象者の増加が見込まれています。

今回の路線価の引き上げによって、課税対象者が増加し、税額も重くなるのではないかと懸念されます。

このように、不動産に関わるニュースは、お客様の身の回りに直接関係してくる可能性のある事象も多くあります。

「ああ、不動産業界の話しか。」と片付けてしまっていけないことかもしれません。

何かお気になることございましたら、ご遠慮なくご相談ください。

不動産のエキスパートがしっかりサポート致します。

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こんにちは、はっきりしない天気が続いていますね….

風邪をひいている方もの多くいらっしゃるようです、お体ご自愛くださいね。

さて、本日は不動産に関連するデータや数字についてです。

公示価格や路線価といった不動産の価格に関するものから、

売買事例などから作成したデータなどさまざまなものがありますが、

今回はオフィス空室率、新築住宅着工数といったものを見てみましょう。

賃貸オフィス仲介の三鬼商事が１０日発表した東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は、

６月末時点で６．４５％となり、前月より０．０７ポイント下がりました。

１２か月連続の改善で、２００９年３月（６．０５％）以来の低い水準です。

景気の回復傾向を受け、企業が広いオフィスを求めて移転するなどの動きが続いていることが背景にあります。

また、野村総合研究所は、２０１３年度には約９９万戸だった新設住宅着工戸数が、

１２年後の２５年度には約６２万戸と、約４割減るとの推計を発表しました。

人口や世帯数の減少や、住宅の長寿命化によるもので、

バブル崩壊後のピークだった１９９６年度（約１３６万戸）と比べると６割以上の減少となる見込みです。

１４年度は、消費増税前の駆け込み需要の反動で約９１万戸に減りますが、

１５年度には、消費税率が１０％に引き上げられることが見込まれるため、再び駆け込み需要で約９５万戸に増えます。

ただ、その後はほぼ毎年２、３万戸程度の減少が続き、２０年度は約７５万戸になるとしています。

一方、住宅の平均築年数は１３年度の２１．８年から、２５年度には２６．８年と５年延びるとみています。

不動産経済研究所発表の２０１４年上半期（１～６月）の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数は、

前年同期より２０．２％少ない１万９３９４戸と、上半期ごとの比較で３年ぶりに減少しました。

減少率はリーマン・ショックの影響が表れた０９年上半期（２６．０％減）以来の大きさでした。

消費税率引き上げ前の駆け込み需要の反動減がありました。

ただ、１４年上半期の物件が実際に売れた割合を示す契約率は７８．４％で、好不調の目安となる７０％を上回りました。

景気や消費者マインドにも大きく左右される不動産、

多少のタイムラグはあるにしても、データや数値から現在の経済状況がわかるようになっています。

経済番組や日経新聞を始め、民放のニュース番組や一般紙にも様々な不動産業界に関する情報が掲載されます。

ぜひ気に留めてみてくださいね、いろいろなことが見えてきますよ!

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こんにちは。

台風が心配です、７月にやってくる中では史上最強とのうわさがあります。

予想進路を見ると、日本を這っていくように縦断するようです….

皆様もお気をつけください。

本日のお話しは、あまり聞き慣れない言葉かもしれません。

3.11東日本大震災の後、急に騒がれるようになった自然エネルギーへの転換、

原発問題もあり特に電力に関心が集まりました。

資源の少ない日本でどうやって安全なエネルギーを確保できるか、

さまざまな議論が交わされていたことをご記憶されていらっしゃる方も多いと思います。

今回の対象は、不動産（ミクロ）から街全体（マクロ）でエネルギーを効率よく使い消費電力を抑え、

省エネを実現しようという動きが各地で進んでいるという内容です。

不動産開発会社や電機メーカーなど主導する企業は様々ですが、今後、

新たなインフラ（社会基盤）輸出事業としても期待がもたれています。

三井不動産は８日、千葉県柏市で開発中の「柏の葉スマートシティ」の中心エリアをオープンしました。

ホテルやオフィス、店舗などが入るビル２棟が中心の施設で、

出力約２２０キロワットの太陽光発電パネルや蓄電池を備えています。

隣接する商業施設と電力を融通し合うことで、電力会社から買う電気の量を、需要のピーク時に最大２６％減らせます。

街全体は約３００ヘクタールとスマートシティーとしては国内では最大規模です。

すでに約１０ヘクタールが開発済みで、マンション１１棟（約２０００戸）に約５０００人が暮らしています。

停電時は、今回完成した蓄電池からマンションのエレベーターに電気を送り、安全を確保します。

今後、開発を進める一帯には、東京大学や千葉大学のキャンパス、つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス駅」もあり、

三井不動産は将来的に製薬会社などを誘致して産業拠点にもしたい考えです。

パナソニックも、神奈川県藤沢市の自社工場跡地（約１９ヘクタール）に太陽光発電で電力を賄う住宅街を建設しています。

グループで手がける太陽電池や家電などを一括調達して値段を抑えるとともに、

技術面で連携を進めやすい強みがあり、数年後の完成時には計１０００戸にする計画です。

電力会社からの一方通行の電力供給を見直し、エネルギー効率を上げるのが主眼です。

例えば、昼間に家庭の太陽光パネルで発電し、余った電気を消費が多いビル街に送ったり、蓄電池にため、

電気自動車や電気バスを走らせたりします。

工場の廃熱なども地域の冷暖房に使ったりします。

政府は横浜市、愛知県豊田市、けいはんな学研都市（京都府）、北九州市の４地域を実験都市として選びました。

２０１１年度から補助金を出して支援しており、

住宅団地内の家庭で余った電気をやり取りする仕組みなどの実験を進めています。

省エネルギー技術は日本が強みを持っており、電機メーカーや、住宅、自動車など企業の参入が相次いでいます。

今後、インドなどの新興国を中心に需要が急増するとみられており、三井不動産の菰田社長も７日の記者会見で、

「海外にも展開していきたい」と述べ、輸出を目指す考えを明らかにしました。

政府は電力不足や環境問題に悩む新興国へのインフラ輸出の中核になるとみていますが、

まずは国内の市場の育成に力を入れている段階です。

街は、各不動産（建築物）の集合体です。

我々不動産業界はどのような関わりを持っていくのか、今後の展開がが楽しみです。

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こんにちは。

W杯も気がつけば準々決勝もあと２試合、４年に一度の祭典ももうおしまいですね。

優勝はどこでしょう？開催国ブラジルは今朝の試合でエースが負傷退場、気になります…..

さて、本日のお話しは、国税庁が１日発表した２０１４年分の路線価についてです。

この路線価とは、相続税路線価を指し、相続税や贈与税の算出の根拠として利用され、

我々不動産業界における値付けや成約金額にも影響を及ぼす大事な価額です。

相続税路線価と固定資産税路線価の違いなどについては、また別の機会にお話し致します。

発表の内容を見ますと、東京都心の湾岸エリアで高い伸び率を示し、

２０年東京五輪・パラリンピック開催の影響の大きさを印象付けました。

商業地でも「アベノミクス」効果などで再開発が活発化し、路線価が上昇。

被災地では、避難者の住宅需要の高まりが目立ちました。

◆１２％超も
東京湾の埋め立て地にある中央区の湾岸エリアは、勝どき周辺で１２％超の上昇率を記録しました。

五輪の選手村予定地（晴海）から眺めると、超高層マンションが立ち並び、新たな建設現場も目に付きます。

晴海で住友不動産は開発中の「ドゥ・トゥール」（５２階、来年９月完成予定）。

５月に先行販売した３００戸の中心価格帯は７２００万円台と、周辺よりやや高めながら、８割以上が売れました。

◆地元産業の復調
東京以外の大都市でも、路線価が軒並みアップしました。

都道府県庁所在地の最高路線価でトップの上昇率（１０．０％）記録したＪＲ名古屋駅では、

自動車産業の復調やアベノミクス効果もあり、高層ビルの建設が相次いでいます。

２７年の品川―名古屋開業を目指すリニア中央新幹線でも、

周辺地下街を含む大規模な再開発を控え、地域の期待感も高まります。

◆被災地は
２２年ぶりに路線価が上昇した福島県では、

東京電力福島第一原発事故の避難者による住宅需要の高まりが上昇の一因になっています。

事故後、約２万４０００人の避難者が移ってきたいわき市。

１９９０年頃から分譲された「いわきニュータウン」は売れ残っていた約２９０戸が昨年までに完売しました。

新築物件が少なくなり、中古物件を探し求める避難者も多いといいます。

このように、上昇幅は各地で差があるとしても、全国的に平成２６年度は“上がった”という印象を受けます。

地価上昇が不動産業界や建築業界にどのような影響を及ぼすのか、

また、一般のお客様の購入価格、ひいては購買意欲にどのような波及効果があるのか、

じっくり見守っていきたいですね。

※下は、当社付近の今年度相続税路線価図です。

ご興味のある方は、国税庁のHPでご自身がお持ち、

または関心のある地域の路線価をご覧になってみるとよいと思います。

今後の不動産売買時の一つの参考となりますよ。

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こんにちは。

雨続きで外出も考えてしまいますね….

今回のお話しは管理費についてご説明いたします。

先日、賃貸契約をされたお客様から、とある質問を受けたのがきっかけです。

管理費とは建物管理会社に支払うお金です。

管理費から管理人の給料、マンションの清掃用具、共用部分の電球費用等を支払っています。

管理費は共用部分の設備やマンションの管理形態等により異なります。

また、管理費と併せて修繕積立金も支払います。

修繕積立金に関しては、既に何度か取り上げていますので、バックナンバーをご確認ください。

当然、毎月の管理費や修繕積立金が安ければ、毎月の収支や利回りは高くなります。

ただ、極端に安すぎる物件には注意が必要です。

管理費が安い物件は管理が劣悪の恐れがあります。

上述のように、管理費からマンション共用部分の清掃等が行われていますので、

管理費が安いという事は管理も疎かになっている可能性も有ります。

重要事項に係る調査報告書やマンションを見に行き、しっかりと管理がされているか確認しましょう。

また賃貸管理を委託する場合には、管理委託手数料が発生します。

管理委託手数料は賃貸管理会社により異なります（私のよく知る某C社の場合は一戸当たり3,600円です）。

管理委託手数料を支払うことにより、

入居者の募集・家賃の徴収・退室時の立会い等のオーナー業務を賃貸管理会社が代行して行います。

ちなみに、入居者が支払う管理費(もしくは共益費)は、オーナーが支払う管理費とは全くの別物となります。

入居者が支払う家賃は家賃と管理費の合算となります。

その内訳はオーナーが自由に決めることが出来ます。

例)①賃料85,000円(家賃80,000円、管理費5,000円)

②賃料85,000円(家賃78,000円、管理費7,000円)

①、②共に手取家賃は85,000円ですが、礼金や更新料は①の場合は80,000円、

②の場合は78,000円となります。(礼金や更新料は家賃を基準に算出しています)

またインターネット上で7万円台の家賃で部屋を探している方には②は検索されますが、①は検索されません。

入居者が支払う管理費というのは、あくまで家賃の一部となりますので、

オーナーが支払う管理費と混同されない様ご注意くださいね。

管理費はマンション経営を行う上で必ず発生するランニングコストです。

安ければ利回り等の見た目は良いですが、建物の資産価値が下落しやすく、長期的にはマイナスとなります。

利回りを重視してマンション経営を考えている方も、管理が疎かな物件を購入してしまえば、

資産価値は低くなり、入居者需要も弱くなり、入居者が決まらず家賃が入ってこない、

もしくは家賃をかなり下げるという事になってしまい、

当初の期待利回りが取れない本末転倒の形となってしまいます。

数字だけに惑わされず、しっかりと管理が行われているのか、

管理費等の金額や家賃設定は適正か等をチェックするようにしてくださいね。

この他、皆様が疑問に思われること、わかりにくい用語等ございましたら、

どうぞご遠慮なくご質問ください。

このブログを通じて、なにかお役に立てればと考えております。

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こんにちは。

W杯ブラジル大会、日本代表は予選リーグ突破できませんでしたね。

戦術云々もありますが、個人の実力や経験の差は、想像以上に大きかったような気がします。

次は４年後、私たちは何をしているでしょうか、日本経済はどうなっているのか、

余計なことまでいろいろ考えてしまいます。

今日のお話しは、不動産経済研究所が１７日発表しました、

５月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数についてです。

資料によりますと、４３００戸と前年同月より１３．４％減少しましたが、

マイナス幅は４月（同３９．６％）より大幅に改善し、消費増税に伴う反動減は和らぎました。

発売戸数は前年実績を４か月連続で下回りましたが、物件が実際に売れた割合を示す契約率は７８．９％で、

好不調の目安となる７０％を１６か月連続で上回っています。

同研究所は、景気の回復傾向や、ローン金利の「先高感」があるため、足元は堅調に推移していると見ています。

野村不動産が横浜市青葉区で手がけた「プラウド美しが丘」など４物件（６２戸）は即日完売でした。

１戸当たりの平均価格は前年同月より５．３％高い５１５６万円で、４か月連続で前年実績を上回りました。

東日本大震災の復興需要もあり、建設業界は活況が続いていて、人件費や資材価格が上昇しているためなんですね。

今後も建設コストの上昇が見込まれ、年内には売れ行きの回復傾向が失速する懸念もあります。

同研究所は、「今後の売れ行きはマンション価格がどれだけ上昇するかがカギを握る」と指摘しています。

東京オリンピックを控え、建築資材と人件費の高騰のため、大手デベロッパーは、

ファミリー向け分譲マンションと並行してワンルームマンションの建築も手がけるようになってきたとのことです。

これは、建築時の諸費用の価格上昇だけでなく、土地も高値安定となったおるため、

広大な敷地を要するファミリー向けマンションの土地取得費を抑えるには、

狭小地でのワンルームマンションの展開をせざるを得なかったというのが実情です。

これらの建築コストの上昇は、最終的にはエンドユーザーに転嫁されます。

高くても売れるのか、それとも様子見か、今後の動きに注目ですね。

当社は、不動産の物件情報だけでなく、不動産にまつわる話題をブログでご紹介しております。

毎週２回お客様に情報を提供しております。

実需としての不動産の賃貸・売買はもちろん、投資用不動産をお探しの方にも楽しんで頂ける内容となっております。

新着物件情報と共にご期待ください。

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こんにちは。

今回のW杯は開催国ブラジルでの不歓迎ムードもあり、盛り上がりが今ひとつのような気がします。

背景は、なんといっても民意そっちのけの姿勢でしょうか。

スタジアム建設のために地元住民が強制退去させられ、今も住む場所がない方がいるとか…..

東京オリンピック開催を控え、再開発による建設ラッシュが予想される日本も、他人事ではないかもしれませんね。

先日ブログに投稿した大規模修繕積立金の話題が好評で、いろいろとお問い合わせを頂きましたが、

その中で、２０１１年４月に国土交通省から発表されました、「マンションの積立金に関するガイドライン」の内容について、

今回はお話ししたいと思います。

新築マンションの購入者向けに修繕積立金に関する基本的な知識や、

修繕積立金の月額の目安を示すことで、購入前に分譲事業者から提示された修繕積立金の水準について、

判断する際の参考材料として利用してもらうことを目的として発表されたものです。

ガイドラインにおいて特に注目されたのは、以下のように、

修繕積立金の月額の目安が初めて数字で明記されたという点です。

『専有床面積当たりの修繕積立金の平均額』

▼15階建未満

・建築延面積5,000㎡

→218円／㎡・月

・建築延面積5,000㎡～10,000㎡

→202円／㎡・月

・建築延面積10,000㎡以上

→178円／㎡・月

▼20階建以上

・建築延面積に関わらず

→206円／㎡・月

「長期修繕計画作成ガイドライン」をお手本にした

84棟のマンションの事例を収集・分析して作られています。

１棟の平均専有面積が55㎡以上のファミリーマンションを対象としていますので、

当社が中心に取り扱っている単身向けのマンションにそのまま当てはめられる基準ではありませんが、

実際にこれまで取り扱ってきた物件を調査してみたところ、

もちろん多少の上下はありましたが、基準から大きく外れている物件はありませんでした。

では、このガイドラインの基準を満たしていれば適切に積み立てられていると言えるのでしょうか？

答えはＮＯです。

基準を満たしているから適切とは言えないですし、

逆に満たしていないからといって直ちに不適切だとも言えません。

なぜなら、検証した事例が少なすぎるからです。

国交省のレポートには、84棟のマンションの事例を収集・分析して平均値を出していると記載されていますが、

実際は建築延べ床面積ごとに４つのパターンに分けてしまっているため、

１パターンあたりの事例数は20～25棟くらいしかないのです。

また、ガイドラインの中でも述べられていますが、修繕工事費は様々な要因により変動する可能性があります。

例えば、複雑な形状をした建物の場合は、

シンプルな形状の建物より修繕工事の際に設置する足場の費用が高くなりますし、

幹線道路沿いの建物と閑静な住宅街の建物では排気ガスによる外壁タイルの汚れ方が異なるため、

外壁タイルの洗浄費用も変わってきます。

つまり建物自体の質や環境によって何通りものケースが出てきてしまうということです。

購入時の目安としてある程度活用できるようになるには、

より多くの事例数をサンプルとして、単身向けのマンションを含めた規模によるケース分けや、

環境等の諸条件も考慮したケース分けが必要になってくると思います。

20年ぐらい前まで、マンションの修繕積立金というと「管理費の10％ぐらい」が相場と言われていました。

それは、なるべく金額を抑えたほうが売りやすいと考えられていたからです。

しかし、その程度の金額では必要な修繕費用が到底まかなえないため、

大きな問題となりました。

その後は分譲会社の業界団体が音頭をとったこともあり、長期修繕計画の策定と、

それに基づく修繕積立金の設定が一般的になってきてはいますが、

まだまだその歴史は浅いため、今回のガイドラインを足場として、

適切な修繕方法、積立方法をめぐって今後も議論が交わされていくことで、

徐々に精度の高いガイドラインができていくのではないでしょうか。

２０１１年版ガイドラインの積立金の目安は、前述したように事例数が少ない上に、

15階建で5,000㎡以上かつ専有面積が55㎡以上のファミリーマンションを対象としているため、

20㎡前後のワンルームマンションの場合はあまり参考になりません。

しかし、ガイドラインには修繕積立金の目安についてだけでなく、

積立方法の違い（段階的に増額するか、均等に積み立てるか）によるそれぞれの特長と留意点や、

修繕工事費の割合や修繕積立金の変動要因など、

どのタイプのマンションを所有されている方でも参考になる情報も記載されています。

マンションの資産価値を維持向上させるために修繕は重要な要素の一つです。

これから購入される方も、既にお持ちの方も、ページ数も少なめで初心者の方

でもわかるよう簡潔に書かれていますので、一度ガイドラインを読んでみては

いかがでしょうか。

『マンションの積立金に関するガイドライン』国土交通省2011.4

→ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

こんにちは。

きれいに晴れましたね、W杯をご覧になって寝不足・不規則になっている方も多いのではないでしょうか？

外出するには絶好の天候です、ぶらりと散歩しながら、気になる物件をチェックされるのにも良い日和ですよ。

さて、本日は賃貸住宅でも女性向けの物件が増えてきているというお話しです。

単身女性や子育て世帯の女性を意識した賃貸住宅を投入する動きが、住宅大手で相次いでいます。

景気回復や政府の成長戦略を背景に働く女性が増えており、賃貸へのニーズが高まっていることが挙げられます。

賃貸市場は長期的な縮小傾向にあり、女性層をめぐる住宅各社の攻防が活発化しそうです。

女性向け賃貸住宅の特徴は防犯に力を入れている点でしょう。

旭化成ホームズ（東京都新宿区）が６月１日に発売した「ヘーベルメゾン　ニューサフォレ」では、

「おかえりラウンジ」という入居者の共有空間を導入し、本棚のシェアやメッセージボードなどを設置しました。

同社の「くらしノベーション研究所」による調査を通じ、「名前は知らないが顔は分かる」程度の、

入居者同士の緩やかなつながりに安心を感じていることが判明しました。

この結果を反映させ、「『匿名コミュニティー』による防犯という新しい手法を導入した」（担当者）とのことです。

また、入居時には、緊急の際の助け合いなどを骨子とする「マナー同意書」への同意を条件としています。

大和ハウス工業では、ワンルームタイプに占める女性の入居率が約４年前の３割から４割まで上昇したの報告があります。

牽引（けんいん）するのは、防犯配慮型賃貸住宅「ＳＷシリーズ」。綜合警備保障、セコムと提携し、

センサーが異常を感知すると、警備員が現場に駆けつける仕組みなんだそうです。

また、１階の部屋の中が見えないように植栽で目隠しを施し、女性入居者が安心して暮らせるように配慮してあります。

共用部に設置する「セーフティアゲインルーム」には、

通りすがりの女性でも不審者から一時的に身を守ることができる防犯機能を設けてあります。

子育てと仕事の両立を支えるサービスも注目されています。

積水ハウスが３月に完成させた賃貸住宅タウン「ニッケガーデンコート花水木」（愛知県一宮市、９０戸）は、

子育ての応援をコンセプトに掲げた。住民がふれあう空間を重視し、敷地の真ん中に芝生を配置したり、

コミュニティーハウスを設置などの気配りが施されています。

足元の賃貸住宅市場は、低金利や２０１５年１月からの相続税の課税強化を背景に堅調に推移しています。

ただ、長期的には人口減少の影響で市場の縮小は避けられないことは否めません。

みずほ銀行によると、３０年の賃貸住宅需要は１０年比で約１割減の１７５４万戸となる見通しなのです。

こうした中、大和ハウスは「２５年まで東京圏は人口が増え続ける」と述べ、

大都市部の賃貸市場は拡大の余地があるとみております。

総務省の２０１３年労働力調査によると、２５～３４歳の女性のうち就業者と求職者が占める割合は７４．３％。

１０年近く前に比べて８ポイント近く伸びています。

同様に、３５～４４歳の子育て世代は７１．４％。

子育てのため離職する人が多いこの年齢層で、７０％を突破するのは初めてのことです。

女性の社会進出と歩調を合わせるように、女性向けの賃貸住宅は近年、質や量が向上しています。

安倍晋三政権は、女性の社会進出を促進する施策を２７日の閣議決定を目指す新成長戦略の中に盛り込むと発表。

「今後、働く女性が増える傾向は鮮明になり、賃貸住宅への女性の入居者は一段と増えるはずだ」と。

住宅各社の事業戦略には、そんな思惑が込められているのですね。

住宅各社にとって、コミュニティーに重点を置いた防犯性の向上や仕事と子育ての両立支援など、

女性が安心して住める賃貸住宅をいかに提供できるかが重要なカギとなってくるでしょう。

当社でも、単身女性のお客様からのご依頼が増えていることは実感しております。

ご予算やご要望に合わせたご提案をしております。

住宅に関するご相談、お気軽にお寄せください。

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こんにちは。

いよいよ明日の朝からW杯が始まります。

試合開始時間が夜中または早朝です、寝不足で体調崩さないように気をつけてくださいね！

本日の話題は、不動産投資についてです。

最近、不動産投資市場が非常に活発な動きを見せています。

日本国内からの注文だけでなく、アジア、特に中国・台湾の個人投資家の動きには目を見張るものがあります。

投資対象は、ワンルームマンションやアパート経営を目的とした収益不動産（一棟もの）が注目されています。

バブル時代の不動産投資といえば、購入した不動産価格の将来の値上がり、

すなわち売却益 （キャピタルゲイン）を期待するものが中心でした。

しかし、現在では購入した投資物件を賃貸して得られる家賃収入、

つまり運用益（インカムゲイン）を重視する不動産投資が主流となっています。

不超低金利が長く続いている現状では、預貯金の金利はほとんどつきません。

つまり、金融商品では、良好な資産運用が難しいのです。

不動産は、バブル崩壊後価格が急激に低下した反面、賃料相場は比較的安定しています。

そのため、投資額に対する賃料収入の割合が高くなり、

不動産投資においては年５～９％程度の利回りが期待できるのです。

平成１７年４月１日から完全実施されるペイオフ対策としても、ある程度の効果は期待できます。

公的年金不安の問題もあります。

多くの方が現在の年金システムに不安を感じていますが、

公的年金を補完する私的年金の財源として不動産投資は有効です。

毎月安定した家賃収入が手に入り、私的年金としてゆとりある老後の生活資金にできるからです。

税制面での節税効果も期待できます。

不動産投資では、家賃収入は不動産所得となるため、給与所得等とは別に申告します。

この際、建物の減価償却費やローン金利、さらには管理費・固定資産税などの必要経費が認められます。

減価償却費は実際の支出を伴いませんが、経費に算入することができ、

必要経費が家賃収入より大きければ、不動産所得は赤字になり、

赤字部分は損益通算として給与所得から差し引くことができるため、所得税・住民税の節税をすることができます。

その他の面では、投資用不動産の購入にあたってローンを利用すると、

通常、団体信用生命保険に加入することになります。

ローン返済中、万一の死亡や高度障害になった場合でもローンの残債は保険で支払われます。

したがって、ご家族には債務のないマンション等が残され、月々安定した家賃収入を受け取ることができます。

また売却することでまとまった金額を得ることも可能です。

相続税が発生する場合、現預金や株式は原則時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。

建物は購入価格のおおよそ５０%、土地部分は公示価格のおおよそ８０%が評価額となっています。

賃貸物件の場合はさらに２０～３０％評価額を下げることができるので、

不動産投資は有効な相続税対策の一つであると言えます。

さまざまなメリットを享受できる不動産投資、

最初は少額の１Rマンションを購入され、賃貸経営をされてみてはいかがでしょうか？

物件にもよりますが、給与所得者であり、年収400万超であれば、投資用の融資を受けて、

わずかな頭金で物件購入をすることも可能です。

物件さがしのお手伝いはもちろん、ご購入後の物件管理もお任せください！

ご興味のある方、お気軽に相談くださいね!

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こんにちは、不安定な気候が続きますね。

今夏は冷夏だとの発表をうけ、暑がりの方は喜んでいるかもしれませんが、農産物の生育具合が心配になってしまいますね。

不作→高騰の図式はお約束です、農家の方は決して儲かっていないのに….

話題の農協改革、必要だと思います。

農協のみならず、仲卸等の面倒な中間介在システムの在り方も一緒に考えなければ、競争力のある生産集約型の農業は難しいですね….

さて、今日のお話しは、修繕積立金についてです。

マンション購入の際のチェックポイントの一つですのでしっかりチェックしましょう！

マンションに修繕が必要となった時、毎月積み立てている修繕積立金から補修費用を出すことになります。

なんでも安いに越したことはありませんが、安ければいいというものではありません。

月々の修繕積立金が安いということは、積立総額が少ないということで、今後工事をする際、

積立金だけで費用を充足できないということも考えられます。

では、万が一工事費用が足らないという事態に陥った場合はどうなるでしょうか？

下記の方法で解決するしかありません。

１．管理組合名義で金融機関から融資を受ける

２．マンションの住人で負担することになる

以前、工事費用が不足となり、所有者の一部負担を求められているマンションの売却依頼を受けました。

負担金額が、200万円超と非常に高額だったこともあり、そのエリアでは名の通った高級マンションでしたが、

成約に至るまでにかなり時間を要しました。

もちろん、修繕積立金の一部負担があることは、予め告知事項として説明しなければならないことです。

売却までに長い時間が掛かってしまった理由は、その負担金額が多いからというだけではないのです。

「今後、また同じようなことが起きるのではないか？」

「長期修繕計画自体に問題があるのでは？」

などと、エンドユーザーさんに不信感を抱かせ、購入意欲にマイナスの影響を与えてしまうこともあります。

その結果として、マンションの資産価値が大きく下落することにもつながります。

新築や築浅のマンションは、購入者の当初負担を少しでも減らすことを目的に、

意図的に安価に設定されていることがほとんどです。

修繕積立金の重要性を理解していない購入者にとっては月額の負担が少なくなるので、

購入当初はそれで問題ないでしょうが、管理組合側としてはいずれ値上げで対応せざるを得なくなります。

管理費と同様、安いからと喜ぶポイントではありません。

そのような背景もあってか、国土交通省が修繕積立金の目安額を示すガイドラインを公表しました。

前述のようなケース、工事費用が居住者から徴収した修繕積立金で賄えないという事例が多発しているからです。

今現在は㎡あたり200円程度が目安となっているということです。

皆様が購入しようとするマンションの修繕積立金が適正かどうか、判断する為の一助となればと願います。

マンション購入を検討される方は、

１．長期修繕積立計画と共に、修繕積立金総額が現在いくら貯まっているのか？

２．国交省公表のガイドラインにある目安と比較して、その金額が高いのか？安いのか？

上記２点を確認されることを推奨致します。

物件の善し悪しだけではなく、細かなところまで気を配ってください。

少し物件選びの目線が変わると思います。

今回ご紹介したポイントは、良い物件選びのほんの一部です。

当社では、お客様のニーズにお応えするため、幅広い専門知識を持ったスタッフが、　様々な角度から助言・提案致します。

ぜひ一度、当社にご相談ください。

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