こんにちは。

不動産の売買に携わっていると、物件の建築年を訊かれます。

“新耐震基準”、“旧耐震基準”、皆さんも耳にされたことがおありかと思います。

詳細な基準については端折りますが、大地震に対する建物の安全性について、

東日本大震災後、住宅の耐震性に関心が非常に高まっている現れです。

火災予防はもちろん、地震の怖さを体感するもの、９月１日の防災の日にさまざまなイベントがありました。

家屋の中にいれば大丈夫、大きな直下型地震が来た場合耐えられるのか、

皆さんがお住まいの住宅の耐震性について考える機会となったのではないでしょうか？

それでは住宅の耐震診断や改修工事についての知識を深めてみたいと思います。

耐震診断は、建築士等の専門家が柱や壁の強度や建物の形などを調査します。

実地調査や耐震性能を示す評点の計算なども含めると１～２週間もかかります、意外と長いのです。

建築時の図面があるとスムーズです。

日本建築防災協会では、一般家庭が自宅の耐震性能を簡易的に診断できる問診票を作成。

築年数や増築の有無など１０個の問いを基に、専門的な診断へとつなげるのが狙いです。

耐震基準が強化された後に建てた住宅でも、

経年劣化やシロアリの被害などにより耐震性能が低くなっている場合もあるので注意が必要です。

新耐震基準だから安心というわけではないのです….

こちらのホームページ（http://www.kenchiku-bosai.or.jp）から入手できます、

せっかくですのでぜひご覧になってみてください。

診断を経て改修工事を決めたら、建築士など専門家が工事の計画を立てます。

工事の進め方や予算などの要望も伝えます。

１００万～１５０万円の耐震改修工事が最も多いようです。

診断や改修工事は、自治体が条件付きで助成制度を設けている場合もあるので、

診断を受けることを決めたら、まず居住地の自治体に相談するとよいです。

皆さんの命を守る大切な建物です、戸建てにお住まいの方は一度考えてみるのもいいですね。

※マンションは別の方法ですが、やはり耐震診断を行います。

こちらはまた別の機会にお話ししますね。

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こんにちは。

蒸し暑く過ごしにくい日ですね、まだ９月ですので当然といえば当然ですが、

近年の高温多湿な夏にはうんざりしています、体がだるくてしかたないです…..

昨日お伝えした速報、住宅ローン利率が最低水準にというお話しの続きです。

低金利は利用する側から見ればありがたいこと、低いに越したことはないですよね。

変動金利型では年１％を切る商品もあり、住宅購入や借り換えを考える人には朗報です。

住宅ローン金利は、メガバンクで主力の１０年固定型が年１．２０％（９月実行分の最優遇金利）、

住宅金融支援機構の長期固定型「フラット３５」（返済期間２１～３５年）が年１．６９％（８月実行分の最低金利）と、

これまでで最も低い水準となったことを昨日この場でお伝え致しました。

これは、日銀の金融緩和を背景に、指標となる長期金利が低下しているためです。

大手行の変動金利型では年０．７７５％（９月実行分）とさらに低く、ネット銀行では年０．５％台の商品も出ています。

ただ、あるフィナンシャルプランナーの先生は、

「借りすぎて、身の丈以上のローンを抱えないように」と注意を促しています。

物件価格の１～２割の頭金を用意し、繰り上げ返済も活用しながら、

６０歳でのローン残額をできるだけ少なくするのが理想です。

この内容は、以前お話した、「いくら借りられるかではなく、いくら返せるか」ということに結びつきます。

フルローンではなく、やはり頭金を用意して借入金をなるだけ減らし利息を抑える。

そして借入期間は短く、これは大切なことです。

また、新規の借入希望の方だけではなく、住宅ローン金利が低い今は、

利率の高い時期に借りた人にとって借り換えのチャンスでもあります。

返済中のローンが金利２％以上、残高１０００万円以上などの場合、借り換えを検討する余地があるとし、

「毎月の返済額は減らさず、期間を短縮して返済総額を抑えるといい」とのご意見もありました。

ただし、別の金融機関への借り換えには通常、保証料などの諸費用がかかります。

ソニー銀行など保証料が無料のところもあるので、金融機関のサイトの借り換えシュミレーションを活用し、

比較検討されてみるのもいいですね。

住宅ローンは、変動金利型と固定金利型があり、それぞれメリット、デメリットがあります。

特性を把握し、慎重に選びたいものです。

変動型は、より低めの利率で借りられる反面、将来の金利上昇で返済額がふくらむリスクがあります。

一方、借り入れ当初から一定の利率を据え置く固定型は、変動型より利率が高めです。

住宅金融支援機構の調査によると、２０１２年末頃までは変動型を選ぶ人が５割以上を占めていましたが、

最近は固定型を選ぶ人の割合が増え、１４年５～６月は固定型（一部期間固定型を含む）が６２％を占めました。

同機構では「金利は長期的にみると底値に近く、

将来上昇することを見込んで固定を選ぶ人が多いためではないか」とみています。

住宅ローンと一口に言っても、研究すると奥が深いです。

お困りの際はぜひご相談ください！

こんにちは。

涼しい日が続いたせいか、今日の暑さくらいなら心地よいですね。

本日は速報版です。

先月も同じような内容のお知らせをしたと思います、住宅ローン利率が最低水準更新！と。

今月はどうでしたでしょうか、最近は数字ばかりに目が行ってしまいます。

住宅金融支援機構は１日、長期固定型住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の９月の適用金利を発表しました。

利率は取扱金融機関によって異なりますが、３５年ローンのうち最も低い金利は１．６６％で、

フラット３５の取り扱いが始まった２００３年１０月以来の最低金利を更新しました。

長期金利の低下を反映し、前月よりも０．０３ポイント下がりました。

返済期間が「２１年以上３５年以下」は年１．６６～２．２３％、「１５年以上２０年以下」は１．３８～２．０１％となっています。

今年消費税が８％に上がったばかりですが、すぐに１０％へとアップします。

増税前、東京五輪開催準備によるさらなる建設費高騰、

そして今回の住宅ローン金利の低下は住宅取得の絶好の機会となると思います。

駆け込み需要を期待する各住宅メーカーは、戸建て住宅の建築を急いでいるようです。

不動産業界がまた慌ただしくなってきました。

日本の景気浮揚となることを願っております。

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こんにちは。

また少し暑さが戻ってきましたね、今年は秋の到来が早そうです．

本日は、最近の地価の動きについてのお話しです。

公示価格や基準値価格などに目が行きがちですが、

その他にも年に何度か、さまざまな統計を基にした土地の価格に関する発表が行われます。

国土交通省は29日、主要都市の高度利用地地価動向を報告した、

「地価LOOKレポート」（2014年第2四半期）を公表しました。

対象地区は東京圏65地区、大阪圏39地区、名古屋圏14地区、

地方中心都市等32地区の合計150地区。内訳は住宅系44地区、商業系106地区。

当期（4月1日～7月1日）の全体動向は、上昇が120地区（前回119）地区、

横ばい28地区（同27地区）、下落2地区（同4地区）となりました。

上昇地区が全体の8割を占め、上昇120地区のうち、118地区が0～3％の上昇で、

東京・銀座・中央・新宿三丁目の商業系が3～6％の上昇です。

上昇地区の割合高水準を維持していることについて、「金融緩和等を背景とした高い不動産投資意欲が継続しており、

商業系地区を中止に多くの地区で上昇が続いていることによる」と分析しています。

圏域別には、東京圏は上昇53地区（同49地区）、

横ばい11地区（同14地区）、下落1地区（同2地区）と約8割が上昇。

大阪圏は上昇31地区（同34地区）、横ばい8地区（同5地区）で約8割が上昇。

名古屋圏については13年第2四半期から5回連続ですべての地区が上昇となりました。

用途別では、住宅系は上昇33地区（同33地区）、横ばい11地区（同10地区）、下落が0（同1地区）。

全体的には地価の上昇基調が継続しているものの、

住宅地の一部では郊外を中心に地価の上昇が鈍化する傾向もみられる。

商業系は上昇87地区（同86地区）、横ばい17地区（同17地区）、下落2地区（同3地区）でした。

落ち込み過ぎていた地価がそれなりの反動をしたのか、

それとも経済効果が出始めたのか、まだ一部地域の上昇だけをみて判断することはできませんが、

地価が回復してきているということは、また少しずつ不動産に対する投資が増えてきているということに違いはありません。

株式や債権等に投資するのとあまり変わらない元手で不動産投資を始めることも可能です。

今後も投資用１Rなど、少額で始められる不動産投資が活発になってきています。

ぜひご検討されてみてください、オーナー業も楽しいですよ～！

こんにちは。

雨のせいか涼しく感じますね。

でもこの雨、日本各地に大きな災害をもたらしています、恵みの雨のはずなのですが….

多数の死者・行方不明者が出た広島市北部の土砂災害。

西日本のみならず、全国的に土砂災害が頻発しています。

避難経路などを示した自治体のハザードマップも活用し、自身の安全を守る方法を考えておきたいものです。

まず確認しておきたいのは、自宅周辺が土砂災害による被害の恐れがあるかどうかです。

各都道府県は急傾斜地や、土石流などで住民に危害が生じる恐れのある地域を「土砂災害警戒区域」に指定しています。

国土交通省によると、指定済みの区域は７月末現在、全国で３５万４７６９か所。

同省のホームページ（http://www.mlit.go.jp/river/sabo/link_dosya_kiken.html）では、都道府県ごとに、

地図上に色づけなどをして、「土砂災害警戒区域」を示しています。

自治体の防災窓口などで確認することもできます。

警戒区域のある市町村は、危険な場所、避難所、避難経路などを示したハザードマップの作成が義務付けられています。

同省ハザードマップポータルサイト（http://disapotal.gsi.go.jp/index.html）では、

マップを作成し、公表している自治体を紹介。

ネットでマップを閲覧できる自治体もあります。

みなさんも、これを機会に是非ご自身が住んでいる地域の防災情報をご確認ください。

こんにちは。

暑さがすこし和らぎ、過ごしやすい週末ですね。

不動産探しもこれからが良い季節です。

本日のお話しは、夢のマイホーム、投資用不動産、用途は違えども、

よほどのことがない限りお世話になる住宅ローンの金利についてです。

主要銀行の住宅ローン金利が今月、これまでで最も低い水準になっています。

住宅販売が消費増税後の反動減などで回復しないなか、

銀行大手は金利以外のサービスも充実させて他行との差別化を図っています。

三井住友銀行などメガ３行が適用している８月の住宅ローン金利は、主力となる「１０年固定型」で最低年１．３％と、

７月から０．０５～０．１ポイント低下しました。

２０１２年１２月と並びこれまでで最も低く、１０年上期（２．６％）と比較すると半分の水準です。

金利の低下は、日本銀行による大規模な金融緩和を受け、指標となる国債の利回りが低くなっていることが要因です。

各行が引き下げ競争に走っている側面もあります。

三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループの場合、住宅ローン残高は、貸出金１０２兆円の約１５％を占めています。

企業の資金需要が低調で貸出先が限られる中、

各行は住宅ローンを中心とした個人向け取引に注力せざるを得ないのが実情です。

銀行業界では、「金利がさらに下がる余地は少ない」（銀行幹部談）との見方が強く、

各行は金利以外の特色を充実させ始めました。

三井住友銀行は、がんなどで１年以上就業ができなくなると未返済の借り入れが免除される「８大疾病保障付ローン」を導入。

新規契約者のうち、保障付ローンを選ぶ割合は５割を超え、１～２割前後とされる業界平均を大きく上回っています。

りそな銀行は、繰り上げ返済の手数料などを無料にする女性向け商品「凛next」を売り出し、

女性向けに販売を強化しています。

不動産経済研究所によると、今年２月以降のマンション発売戸数（首都圏）は毎月１～３割の前年割れが続いています。

消費増税により住宅を買う人が減ったことに加え、

建設コストの上昇などから住宅供給が減り新しい物件が限られているためです。

住宅ローンの金利自体も１１年６月以降、１％台が続き、「史上最低とアピールしても、

需要喚起の効果は限定的」（住宅金融支援機構）との見方もあります。

あの手この手で需要喚起をしていますが、消費者心理がどう動くか、不動産業界も注視しています。

不動産は、行政・建築・金融とさまざまな分野が絡み合って動いています。

他業界の動きも、このブログでお伝えしていければと考えています。

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こんにちは。

お盆休みはいかがでしたか？

暑さが戻ってきたように感じます、夏バテしないように気をつけてくださいね！

さて、本日のお話しは先ごろ発表のマンション発売戸数についてです。

不動産経済研究所が１２日発表した７月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数は、

前年同月より２０．４％少ない４２２２戸で、６か月連続でマイナスとなりました。

今後、建設コストの上昇を受けてさらに減少傾向が加速するのではないかとの懸念が出ています。

７月の減少幅は、６月（２８．３％）よりは縮小しました。

前年割れが長期化しているのは、消費増税に伴う駆け込み需要の反動に、建設コストの上昇が加わっているからです。

野村証券の調査によりますと、マンションを含む建築物の工事費（１平方メートル当たり）は、

５月に１８万７０００円と、１９９３年１月以来、約２１年ぶりの水準まで上昇しました。

６月も１８万５０００円と高水準が続いています。

私が特に深刻なのではと感じることは、型枠工や鉄筋工などの技能労働者の不足による人件費の上昇です。

バブル崩壊後、公共事業費が長年に渡り抑えられてきたため、

技能労働者の数は、９７年のピーク（４５５万人）から２０１３年には３３８万人と２６％も減りました。

東日本大震災の復興や景気回復による建設需要の回復に、人材育成が全く追いついていません。

建設資材も価格が高止まりしています。

経済調査会によると、マンションなどに使う鉄筋（異形棒鋼）の７月の流通価格は、

東京地区で１トン当たり６万６０００円と前年同期を１１％上まわっています。

コスト上昇はマンション価格に反映され、首都圏の７月の１戸当たりの平均価格は５５３２万円と、

１９９２年１１月（５７１１万円）以来、約２２年ぶりの高水準でした。

ただ、今後もっと高くなるのではないかとの予想から、発売された物件の割合を示す契約率は、

７月に８３．７％と、好不調の目安となる７０％を大幅に上回っています。

不動産経済研究所は、「マンション開発会社の中には、（価格が上がるまで）発売を控える動きが広がる」と予想、

１４年の発売見通しを当初の約５万６０００戸から、４万６０００～４万８０００戸に下方修正しました。

２０年の東京五輪・パラリンピックに向けた選手村建設の本格化などで、今後、建設需要はさらに高まる見通しです。

政府や業界団体では女性や外国人の活用を打ち出すなど、人手不足解消に向けた取り組みを強化していますが、

「効果が発揮されるのに数年程度の期間が必要」（業界関係者）との見方も多いようです。

こんにちは。

本日からお盆休みに入られる方も多いのではないでしょうか？

台風が近づいています、お気をつけください。

本日のお話しは、土地活用についてです。

当ブログでも何度か紹介致したところ、好評でしたので、

今回は節税対策の中でも、竣工後に賃貸経営を始めてからのことに関連づけながらお話ししていきたいと考えております。

以前に述べたことと重複してしまいますが、所有地に賃貸マンションを建て、節税対策をするのは効果的です。

しかしながら、大変な労力が必要となります。

決断してから着工、完成まで１年から２年はかかるため、

待望の賃貸マンションが完成すれば、やっと一段落ついたと思いたいところです。

賃貸事業が順調に稼働し、家賃が入るようになると、次は所得税がかかってきます。

家賃収入が増え、今まで以上に賃貸事業の収益が上がれば、

現金が財産として残っていくことになりますので、次の相続人の負担が増えることになります。

賃貸マンションを建てた節税効果は確実にあるというものの、

増える現金に対して相続税が課税されますので、それも防ぎたいところです

そうした場合、現金が増えることを避けるために不動産管理会社となる法人を設立することを推奨致します。

会社に家賃の一部を払うことで現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもなるのです。

また、親族に役員報酬を払うことで、納税資金を貯めることもできるようになります。

この不動産管理会社を利用する方法には、

自分の持っているアパート・マンション等を一括してその管理会社に貸し付けるサブリース方式（転貸方式）と、

管理会社にそのアパート・マンション等の管理を任せる管理委託方式（管理料徴収方式）とがあります。

「サブリース方式」とは、管理会社に自分のマンションを一括して貸し付け、

その後、その管理会社が第三者に貸し付けるという方法です。

「管理委託方式」とは、不動産管理会社に不動産の管理を任せて管理料を支払うという方法です。

「不動産所有方式」とは、土地は個人所有のままで、建物だけを管理会社が所有し、

会社が建物オーナーとして第三者に賃貸する方式です。

この場合は、建物を会社名義で建てるため、個人の借入はなくなりますので、

節税対策という観点で見れば、土地を同族会社に貸していることの減額のみで、節税効果は小さくさります。

また、すでに建っている建物を法人が買い取る場合は、時価（簿価）売却となります。

築年数が経っていないと相続税評価額以上の価額での売却であるため、相続財産の増加となる場合は注意が必要です。

賃貸不動産を建築してただ貸せばよいのではなく、次は賃貸経営者として節税に努めることが肝要となってきます。

不動産全般におけるご質問、また土地活用や物件探しといったご相談は、お気軽に当社までご連絡ください。

不動産に精通したスタッフがお客様のご質問に迅速かつ正確にご対応致します。
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こんにちは。

暑さは増す一方ですね、雨も殆ど降らず心配になります….

今回は、実際に住まわれるマンション購入したい方とすでにされた方、

収益物件として１Rマンションや一棟もの収益物件を探されていらっしゃる方に関係するニュースのご紹介です。

毎月の共益費は低いほうがいい、出て行く費用はなるべく抑えておきたいですよね。

投資用物件であれば、利回りは高い方がもちろんいいですよね。

所有者さんがお支払いする租税や管理費・修繕積立金等は減らすことはできませんが、

共用部分の電気・ガス・水道代といった使用量やその額を抑制することが可能なものに目を付け節約し、

その差額分で利回りを上げる、実需の方であればそのまま支出を削減といったことが可能です。

使用量はわかるが、電気・ガス・水道、これらを安く使える方法ってあるの？

といったご質問がありましたが、今回ご紹介する電気にはあるんです。

いまのところ、集合住宅の規模が大きく関係し、戸数の少ないAPなどには該当しませんが、

東京電力は５日、大規模な集合住宅向けに、電気を一括して安く販売するサービスを始めると発表しました。

玄関やエレベーター、廊下など、共用スペースの電気料金を割安にします。

大手電力以外から電力小売りに参入した新電力などが、顧客を獲得している動きに対抗するためです。

東京都や埼玉、千葉、神奈川県の５０戸以上の既存の分譲マンション向けに導入し、

今後、地域を拡大する方針です。将来は共用スペースだけでなく、

入居する家庭の電気料金を安くする仕組みも設ける方向です。

企業などの大口向けの制度を利用します。

国内の電力市場は企業向けで自由化が進み、家庭向けより料金が２割ほど安い。

建物全体でまとめて契約してもらうことで電気の使用量を大きくし、企業向けの料金を適用します。

東電は、共用スペースでみると、電気代を最大で４割減らせるとみています。

居住者はその分、共益費などの負担が軽くなります。

東電によると、管内に約３００万戸ある既存のマンションの約３％、

新築のマンションの約４０％が、大口向けの制度を利用したサービスを導入しています。

最大手の中央電力は約１１万世帯に提供しています。

東電は２０１６年度までに約４万戸で導入したい考えのようです。

電気料金だけではなく、今後また別のライフライン関係の割引サービスが出てくるかと思います。

耳寄りな情報をお届けすることも、我々の使命だと思っております。

今後も、当ブログをお楽しみに！

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こんにちは。

この季節の第一声、「暑いですね」が決まり文句になってしまいますね、暑すぎです….

本日のお話しは、個人所有の貸家（賃貸用住宅）の建設数増加についてです。

相続税対策、遊休地の土地活用として賃貸アパート経営をされる方が増えてきていまいたが、

来年の相続税増税をにらんでの動きが出始めてのことだと考えます。

国土交通省が３１日発表した６月の新設住宅着工戸数によりますと、

「貸家」は１．８％多い３万１０５８戸で１６か月連続で前年同月を上回りました。

２０１５年１月の相続税税制改革を控え、節税対策で賃貸マンションなどを建てる動きが目立っています。

しかし、供給過剰を懸念する声も出ています。

発表によると、一戸建て住宅を指す「持ち家」は前年同月より１９．０％少ない２万４８６４戸、

「分譲住宅」（マンション）は１１．９％少ない１万９４１５戸で、「貸家」の好調ぶりが目立っています。

賃貸マンションなどを建てる人が増えているのは、相続財産として課税時の評価額が低く、納税額を抑えられるためです。

住宅大手各社も、相続税対策セミナーを開いたり、将来、オーナー自身や子ども世代が住めるよう、

二世帯住宅や賃貸併用住宅の建設を提案したりしています。

相続時の節税効果としては十分ですが、不動産、特に賃貸物件は賃料収入がなければただのお荷物です。

建築の際に、相続税を含む税金対策のため、費用を借り入れる方が殆どではないでしょうか。

供給過多となった場合、より良い条件の物件に借主さんが集中するのは当然です。

では、少しでも条件の悪い物件はどうなるか、答えは簡単、空室が増えるだけですね。

すると、空室を埋めるために賃料を下げたり、設備を最新のものに交換したり、

これ、ばかになりません。

現状厳しいのに、更に首を絞めることになります。

当初の返済プランは頓挫し、返済がままならなくなってしまいますよね。

極論ですが、遅延ため競売に掛けられ売りたくても売れない状況であれば買い叩かれ、

借金だけが残ったなどという本末転倒な事象も見受けられます。

急場凌ぎのためにどこでも建てればいいというものではありません、向き不向きがあります。

周辺の状況等を踏まえ、将来的な正しい判断をすることが大切です。

土地活用、相続税対策をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。
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